¿Puedo alquilar mi vivienda habitual sin perder beneficios fiscales?
Si compraste tu casa con ventajas fiscales por vivienda habitual, hay ciertas cosas que mejor no hacer… ¿Qué se puede, qué no, y cuándo hay excepciones? Vamos a desgranarlo.
⏱️ Tiempo de lectura: 9 minutos
María, una joven de 30 años, compró su primer piso en Valladolid por 200.000 € en 2022. Gracias a ser menor de 36 años y destinar la vivienda a su residencia habitual, se benefició de un tipo reducido del 4% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en lugar del 8% general. Esto supuso un ahorro de 8.000 € en impuestos. Pero a los dos años le ofrecieron un trabajo en otra ciudad. Sin pensarlo mucho, puso su piso en alquiler y se fue... hasta que llegó una carta de Hacienda que empezaba con un amable “le informamos que…”. Lo que parecía una oportunidad se convirtió en un susto fiscal que le costó más de lo que ganó alquilando.
Como María, muchas personas no saben que alquilar una vivienda adquirida con beneficios fiscales puede tener consecuencias. Hoy te lo explico de la manera más fácil que sé, porque como de costumbre, las cosas no son blancas o negras.
🏛️ ¿Qué son el ITP y el AJD?
Al comprar una vivienda, te enfrentas a varios impuestos. Los más destacados son:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Grava la compraventa de bienes inmuebles de segunda mano. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo impositivo varía según la región. Algunas comunidades autónomas intentan ayudar a ciertos colectivos con deducciones en este impuesto. Si tu vivienda no es de nueva construcción, debes pagar el IVA del 10%, independientemente de la CC. AA. en la que residas.
Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica a documentos notariales, como escrituras públicas, que formalizan actos jurídicos. También está cedido a las comunidades autónomas y su tipo impositivo varía según la región.
🗺️ Tipos reducidos de ITP según la comunidad autónoma
Cada comunidad autónoma establece sus propios tipos reducidos de ITP para la compra de vivienda habitual, generalmente sujetos a ciertos requisitos como edad, ingresos o valor del inmueble.
Es esencial consultar la normativa específica de tu comunidad para conocer los beneficios aplicables, ya que varían mucho y es imposible hacer un esquema de todos los existentes. Puedes verlo en los siguientes enlaces aquí o aquí.
Recuerda que te aplicará la legislación de tu residencia fiscal, que en este caso, será la misma que la de tu residencia habitual, pues una cosa es generalmente sinónimo de la otra.
En el caso del ejemplo, Castilla y León, se aplica una reducción del 8% al 4%, entre muchos otros casos, si eres menor de 36 años, es tu primera vivienda, y tu base imponible sea inferior a 31.500 € (descontando el mínimo personal y modificándose según como sea tu familia). Os dejo el enlace con la información. Aquí es clave entender que el límite de renta no es lo que cobras, sino la suma de la Casilla 0435 y 0460 de tu declaración de la renta del año anterior, es decir, la suma de las base imponible general y del ahorro.
🏠 Concepto clave: ¿Qué se considera vivienda habitual?
Normalmente, las leyes que contemplan el concepto de “vivienda habitual” se remiten a la definición que hace Hacienda:
Qué sea la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Qué el contribuyente entre a vivir en ella definitivamente dentro de los doce meses siguientes a su adquisición o finalización de obras.
Existen excepciones que permiten considerar una vivienda como habitual sin cumplir el plazo de tres años, como:
Fallecimiento del contribuyente.
Separación matrimonial.
Traslado laboral.
Celebración de matrimonio
Que tu vivienda deje de ser adecuada por una discapacidad tuya, de tu pareja o de un familiar que viva contigo.
⚖️Entonces, ¿Puedo Alquilarla?
Por una vez, las cosas son sencillas y claras, ¿A que sí? Pues no, ya que hay que definir qué es residir.
A efectos fiscales (y aquí hablamos de Hacienda, por lo que todo es a efectos fiscales), se es residente en un lugar si, entre otras cosas, pasas más de la mitad del año viviendo allí, por lo que sería tu residencia si vives en ella más de 183 días naturales, entonces, teóricamente, si la alquilas por temporadas más cortas, no incumplirías el concepto de vivienda habitual. Pero no podía ser tan bonito.
Cuando se tienen dudas de este estilo, lo lógico es acudir a quien aplica la ley, en este caso, las CC. AA. Sin embargo, en España es muy extraño que puedas hacer una consulta vinculante, es decir, cualquier órgano de recaudación del país te dirá que, aunque te contesten, esa respuesta no la puedes utilizar como justificante de tus actos 😰.
Tenemos ejemplos de la Junta de Andalucía respondiendo de manera no vinculante a estos temas. ¿Y qué dice?:
En caso de alquilar parte de tu inmueble, podrás aplicarte el beneficio fiscal de la parte proporcional de tu vivienda que no alquiles, es decir, de tu parte privativa (habitación normalmente) y de las zonas comunes | enlace.
En caso de alquilar temporalmente el inmueble completo, por ejemplo, durante tus vacaciones (sea alquiler vacacional o no), tendrás derecho a la deducción por la parte proporcional del año en el que el inmueble que no esté arrendado | enlace.
Existen más consultas, pero son básicamente con Ctrl+C & Ctrl+V desde 2018. Como siempre, queda en el aire, a discreción del funcionario que en ese momento lo revise. Esto se denomina inseguridad jurídica.
Obviamente, para alquilar como vivienda de uso turístico debemos cumplir una legislación y tener la licencia autonómica correspondiente, sin embargo, la ley nos permite alquilar una vivienda por cortos periodos de tiempo. Se denomina alquiler temporal y se regula en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como “Contrato de Arrendamiento de uso distinto a vivienda”. Vamos a verlo mejor:
Se debe indicar el motivo por el que necesita el alquiler temporal, como por ejemplo, un curso académico, un contrato temporal, por obras, etc.
El arrendador debe mantener a su nombre los suministros, aunque el pago lo haga el inquilino.
El periodo debe ser mayor a 30 días.
El alquiler temporal no cuenta con la deducción del 50% del alquiler de larga estancia para vivienda habitual.
¿Y yo, qué hago? Mi opinión:
Por lo tanto, ¿podemos alquilar nuestra vivienda habitual?
Mi opinión, que en ningún caso es una recomendación, es que SÍ, pero conociendo perfectamente las posibles consecuencias y echando números. Si la deducción es muy interesante, como es en mi caso (León), me supone un ahorro de 8.000 € para una vivienda de 200.000 €, lo que supone 222,22 € al mes durante los 3 años que me limita la legislación.
Si queremos hacer las cosas bien (cosa que siempre recomiendo) y alquilamos nuestra vivienda 2 meses al año por 2.000 € en total, supondría:
Pagar 444,44 € como no deducción del ITP temporal.
Suponiendo que tienes un sueldo de 25.000 €, tributar esos 2.000 € en tu tramo, que si cogemos el 30% por simplificar, supondrían 600 €, porque recordemos que los ingresos por alquiler de vivienda van a la base general, junto con nuestro sueldo.
Además, no podríamos acogernos a la deducción del 50% por alquilar una vivienda, al no ser el fin dar en alquiler una vivienda habitual.
Tendría un beneficio neto de impuestos de 955,56 €.
Aquí, que cada uno haga sus números, porque es muy probable que sí te interesa alquilar tu vivienda por periodos cortos, quizás no merezca la pena acogerse a la deducción autonómica del ITP.
Como siempre, debemos cubrirnos para posibles visitas futuras de la Administración, por lo que recomiendo:
Estar empadronado en tu vivienda habitual.
Tener facturas de servicios que demuestren que efectivamente residimos allí normalmente.
Notificar en la declaración de la renta la vivienda como nuestra residencia fiscal y vivienda habitual.
Domiciliación de nóminas, seguros, recibos, suscripciones, etc., vinculadas a esa dirección.
Si alquilas la vivienda, es importante declarar correctamente ese ingreso en el IRPF y detallar el período de alquiler, ya que sirve para justificar que no es un uso permanente como arrendada, sino puntual.
La póliza contratada como “vivienda habitual” y no como segunda residencia o vivienda destinada a alquiler turístico.
En resumen, todo debe ser coherente.
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