En la última parte, vamos a ver cómo incluir las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles en la declaración de la renta que comienza en unos pocos días
Disculpa Victor no haberte contestado antes, si me ha quedado clara tu explicación.
Comentarte que en mi caso en concreto no hay prima de opción (de hecho no sé lo que es exactamente) y que se descontarán las cuotas integras del alquiler del precio acordado de venta.
Un saludo y enhorabuena por el contenido que compartes
En el caso de la venta de una vivienda, de la cual al precio de venta se le ha descontado parte de lo pagado en los 5 años anteriores por haberse realizado un contrato de alquiler con opción a compra, ¿qué importe se imputa como valor de transmisión? ¿y cómo se refleja esa circunstancias y esos ingresos realizados en las mensualidades del alquiler?.
Muchas gracias por adelantado y felicidades por este blog tan instructivo que realizas.
Lo primero es saber las condiciones del contrato, en teoría, por ejemplo, si el precio de venta acordado es de 200.000 euros, y se han pagado 20.000 euros en alquileres y una prima de opción de 5.000 euros que se descontarán del precio, el valor de transmisión sería de 175.000 euros.
Por lo tanto, la primera duda es por qué al precio de venta "solo" se le ha descontado una parte de las rentas abonadas y no todas y, la segunda, si existía prima de opción.
En cuanto a la tributación en el IRPF del propietario (arrendador/vendedor):
- Las rentas obtenidas como alquiler se tributan en la base general, como cualquier alquiler.
- La prima de opción en la base del ahorro como ganancia patrimonial.
- La venta de la vivienda, en la base imponible del ahorro, restando del valor de transmisión (precio de venta, menos rentas de alquiler y prima de opción descontadas) el valor de adquisición y los gastos asociados.
No estoy seguro de haberte respondido y haber entendido bien la pregunta, por lo que quedo pendiente de un mayor detalle si te he entendido mal.
Y si la venta se hace sobre un bien inmueble sobre el que se tiene el derecho de usufructo pero previamente era un bien privativo del conyuge fallecido (por fallecimiento anterior del hermano del mismo) y del cuál se poseía por los hijos del mismo la nuda propiedad y por la viuda el usufructo de esa parte? Habría que informar igualmente de la venta a pesar de no haber obtenido ganancias patrimoniales con la misma o simplemente deberían informar de la venta los que tienen la nuda propiedad o plena propiedad y posteriormente han obtenido ganancias patrimoniales con dicha venta?
Cuando se vende un inmueble con usufructo y nuda propiedad, lo habitual es que se extinga el usufructo y se transmita la plena propiedad al comprador, aunque no siempre, ya que cada vez es más habitual vender solo la nuda propiedad. Doy por hecho que no se ha conservado el usufructo.
Lo siguiente es ver si la persona que tenía el derecho de usufructo ha obtenido alguna compensación, que sería lo normal, ya que es un derecho que tiene sobre el inmueble y no está obligada a cederlo porque el nudo propietario ceda el suyo.
Si no ha recibido compensación, Hacienda establece que no existe pérdida patrimonial, porque la extinción del usufructo no tiene un valor de transmisión, por lo que NO TRIBUTARIA POR ELLO, aunque sí debe informarlo, ya que podría ser considerado como una donación a los nudos propietarios, y tendrían que tributar por ello. Se considera una consolidación del dominio.
Como puedes ver, es muy complejo, por ejemplo, si ya se hizo la venta y se considera donación y en esa CC. AA. aplica como en la mía, se debería haber abonado y documentado toda la donación con un margen de 30 días hábiles desde el hecho (en este caso, la venta), por lo que ya tenemos un primer problema, que es una multa por no haberlo hecho + intereses.
Disculpa Victor no haberte contestado antes, si me ha quedado clara tu explicación.
Comentarte que en mi caso en concreto no hay prima de opción (de hecho no sé lo que es exactamente) y que se descontarán las cuotas integras del alquiler del precio acordado de venta.
Un saludo y enhorabuena por el contenido que compartes
Buenas Víctor.
En el caso de la venta de una vivienda, de la cual al precio de venta se le ha descontado parte de lo pagado en los 5 años anteriores por haberse realizado un contrato de alquiler con opción a compra, ¿qué importe se imputa como valor de transmisión? ¿y cómo se refleja esa circunstancias y esos ingresos realizados en las mensualidades del alquiler?.
Muchas gracias por adelantado y felicidades por este blog tan instructivo que realizas.
Buenas Pepe.
Lo primero es saber las condiciones del contrato, en teoría, por ejemplo, si el precio de venta acordado es de 200.000 euros, y se han pagado 20.000 euros en alquileres y una prima de opción de 5.000 euros que se descontarán del precio, el valor de transmisión sería de 175.000 euros.
Por lo tanto, la primera duda es por qué al precio de venta "solo" se le ha descontado una parte de las rentas abonadas y no todas y, la segunda, si existía prima de opción.
En cuanto a la tributación en el IRPF del propietario (arrendador/vendedor):
- Las rentas obtenidas como alquiler se tributan en la base general, como cualquier alquiler.
- La prima de opción en la base del ahorro como ganancia patrimonial.
- La venta de la vivienda, en la base imponible del ahorro, restando del valor de transmisión (precio de venta, menos rentas de alquiler y prima de opción descontadas) el valor de adquisición y los gastos asociados.
No estoy seguro de haberte respondido y haber entendido bien la pregunta, por lo que quedo pendiente de un mayor detalle si te he entendido mal.
¡Gracias por pasarte por aquí!
Y si la venta se hace sobre un bien inmueble sobre el que se tiene el derecho de usufructo pero previamente era un bien privativo del conyuge fallecido (por fallecimiento anterior del hermano del mismo) y del cuál se poseía por los hijos del mismo la nuda propiedad y por la viuda el usufructo de esa parte? Habría que informar igualmente de la venta a pesar de no haber obtenido ganancias patrimoniales con la misma o simplemente deberían informar de la venta los que tienen la nuda propiedad o plena propiedad y posteriormente han obtenido ganancias patrimoniales con dicha venta?
Gracias de antemano por todo.
Muy buena información, buen blog! Sigue así!
Buenas Guillermo.
Cuando se vende un inmueble con usufructo y nuda propiedad, lo habitual es que se extinga el usufructo y se transmita la plena propiedad al comprador, aunque no siempre, ya que cada vez es más habitual vender solo la nuda propiedad. Doy por hecho que no se ha conservado el usufructo.
Lo siguiente es ver si la persona que tenía el derecho de usufructo ha obtenido alguna compensación, que sería lo normal, ya que es un derecho que tiene sobre el inmueble y no está obligada a cederlo porque el nudo propietario ceda el suyo.
Si ha recibido una compensación, habrá plusvalía/minusvalía desde el momento en que recibió el derecho, aquí te dejo como lo calcula Hacienda: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2022/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/transmision-usufructo.html
Si no ha recibido compensación, Hacienda establece que no existe pérdida patrimonial, porque la extinción del usufructo no tiene un valor de transmisión, por lo que NO TRIBUTARIA POR ELLO, aunque sí debe informarlo, ya que podría ser considerado como una donación a los nudos propietarios, y tendrían que tributar por ello. Se considera una consolidación del dominio.
Como puedes ver, es muy complejo, por ejemplo, si ya se hizo la venta y se considera donación y en esa CC. AA. aplica como en la mía, se debería haber abonado y documentado toda la donación con un margen de 30 días hábiles desde el hecho (en este caso, la venta), por lo que ya tenemos un primer problema, que es una multa por no haberlo hecho + intereses.
Gracias artista! Muy aclaratorio!