Cómo hacer la Declaración de la Renta sin llorar | Parte V - Venta de Inmuebles
En la última parte, vamos a ver cómo incluir las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles en la declaración de la renta que comienza en unos pocos días
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Si es tu primera vez por aquí o te perdiste algo, te dejo el índice completo sobre la declaración de la renta:
Además, señalaré con ⭐⭐ las casillas principales en las que debemos fijarnos. Y como siempre, os dejo la versión oficial para tener de respaldo, que nunca sobra.
PÁGINA 15 (I)-F2 | Inmuebles & derechos sobre inmuebles
Como en todos los casos en los que existe una ganancia patrimonial, tenemos que editar la ⭐⭐Casilla 1817⭐⭐ con cada una de las ventas de inmuebles y derechos reales sobre inmuebles (usufructo, nuda propiedad, etc.) que hayamos vendido.
La ventana donde debemos introducir la información es así:
Debemos completarla tantas veces como ventas hayamos hecho en el año, señalando si fue un inmueble de tu propiedad o tan solo un derecho real, su referencia catastral, si lo empleabas para realizar una actividad económica (como un local donde tienes tu negocio o que alquilas como bar) y, por último, la clave, o lo que es lo mismo, si el inmueble en España excluyendo Navarra y País Vasco, en alguno de estos dos, no tienes referencia catastral o está en el extranjero.
📌 Importante: Si vendes un inmueble junto con inmuebles accesorios (garajes, trasteros, etc.) que fueron adquiridos de manera conjunta, Hacienda nos permite declarar la venta de todos los inmuebles de manera conjunta, rellenando las referencias catastrales de los inmuebles accesorios de la parte baja del desplegable.
Informar de la venta
Una vez introducidos estos datos, debemos indicar en la ⭐⭐Casilla 1824⭐⭐, editándola con el lápiz que aparecerá a su derecha, una vez hayamos introducido la información de los inmuebles, como en el caso anterior, toda la información relativa a la venta del inmueble:
En primer lugar, debemos indicar si la transmisión ha sido onerosa (es decir, que la hemos vendido a cambio de dinero u otro bien) o gratuita (recuerda que las donaciones también tributan).
A continuación introducimos la fecha de transmisión, que normalmente es el día que se firma la compraventa ante notario, y el Valor de Transmisión o venta, que es la diferencia entre el importe por el que hemos vendido el inmueble menos los gastos asociados (notaría, registro, plusvalía, etc.):
📌 Importante: El precio de un inmueble y los gastos de transmisión dependen del porcentaje de titularidad, por lo tanto, si lo tenemos al 50% con nuestra pareja, y hemos vendido un inmueble por 300.000 €, con unos gastos asociados de 15.000 €, debemos reflejar el 50% de esas cantidades en las casillas correspondientes, es decir, 150.000 € de importe de la transmisión y 7.500 € de gastos de la transmisión.
📌 Dato importante: Si has vendido el inmueble por un valor menor al de mercado, Hacienda puede considerar a posteriori otro valor de venta (normalmente, el valor catastral), con la correspondiente multa, intereses y recargo correspondiente. Te dejo el enlace con la información oficial al respecto. En el caso de donación, el valor administrativo, no superando en ningún caso al de mercado.
📌Sobre los gastos deducibles: Hacienda nos dice que se podrán deducir los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, una vez abonados. Todo lo que te encaje en este cajón, siempre y cuando no esté pendiente de abono, lo podrás deducir del valor de venta del inmueble.
Casos en los que no hay que pagar por vender tu vivienda
Si eres mayor de 65 años, persona en situación de dependencia severa o de gran dependencia, la venta de tu vivienda habitual está exenta de tributar, ya sea a cambio de un importe o de una renta de cualquier tipo. La exención también aplica a la transmisión de la nuda propiedad, pero no del usufructo únicamente. Esta legislación está hecha claramente para no perjudicar a personas mayores o dependientes que necesiten dinero para complementar ayudas públicas. Os dejo el enlace oficial.
Además, si el inmueble que vendemos es oficialmente nuestra vivienda habitual, la ganancia estará exenta siempre y cuando reinvirtamos ese dinero en otra vivienda habitual o en la rehabilitación de una. Para facilitar los trámites, si aún no tenemos nuestra próxima vivienda, recomiendo venderla a principio del año y así tener todo el periodo fiscal para adquirir nuestra siguiente vivienda ese mismo año. Os dejo el enlace oficial con toda la información.
Informar de la compra
Una vez introducidos todos los datos de la venta del inmueble, introducimos el Valor de Adquisición y su fecha, al igual que en la venta, por el porcentaje de propiedad que te corresponda.
Los gastos de adquisición serán el ITP pagado en el momento de la compra o el IVA, el notario, los gastos de constitución de hipoteca, de tasación, etc.
En el valor de adquisición es muy importante ⭐⭐incluir las inversiones o mejoras que alarguen la vida útil del inmueble⭐⭐, ya que nos permite aumentar nuestro valor de compra y, por lo tanto, pagar menos impuestos.
En el caso de haber ⭐⭐alquilado el inmueble⭐⭐ en algún momento, debemos introducirlo en las amortizaciones, ya que las amortizaciones ya deducidas como rendimientos del capital mobiliario (donde tributas los ingresos por alquileres) reducen el valor de adquisición.
Una vez introducidos todos los datos, el resto de casillas se autocompletarán, pudiendo ver el resumen de todas las ventas inmobiliarias, ya hayas obtenido ganancias o pérdidas patrimoniales a raíz de las ventas.
Si hay más de un inmueble, tan solo debemos repetir los pasos a través de los diferentes elementos patrimoniales:
Hacienda hace realmente compleja la tributación de la venta de inmuebles, por lo que, si no lo tienes absolutamente claro o tu caso tiene alguna particularidad, te recomiendo que acudas a un profesional o bien, hagas uso de los recursos públicos que Hacienda pone a tu disposición para ayudarte a hacer la declaración, tal y como te explicaba en la primera parte de esta serie.
Además, recuerda que el contratar a un profesional no exime de que cometa errores y, además, no tiene responsabilidad sobre los errores, por lo que, sí o sí, es tu deber revisar toda la información.
Ojo con la trampa fiscal invisible 🔍💸
Una de las claves más ignoradas, y que puede costarte un buen pico en impuestos, es entender cómo afecta el alquiler previo a la venta de un inmueble. Si tu piso ha estado alquilado, Hacienda te obliga a restar del precio de compra una amortización anual, normalmente el 3% del valor de construcción.
📊 Ejemplo real: Compraste un piso por 100.000 €, lo alquilaste durante 10 años y ahora lo vendes por 150.000 €. Podrías pensar que tributarás por una ganancia de 50.000 €, ¿verdad? Pues no. Si aplicamos una amortización acumulada de, pongamos, 20.000 €, tu valor de adquisición no es 100.000 €, sino 80.000 €. ¿El resultado? Tributarás por 70.000 € de plusvalía, no por 50.000 €.
Como ya te comenté, el próximo 2 de abril arranca oficialmente la campaña para presentar la declaración de la renta por Internet. Ese mismo día te mandaré una newsletter especial con un resumen rápido de todo lo que hemos visto y algunos últimos detalles clave, para que tengas todo listo y hagas tu declaración con los deberes hechos (y sin llorar).
Disculpa Victor no haberte contestado antes, si me ha quedado clara tu explicación.
Comentarte que en mi caso en concreto no hay prima de opción (de hecho no sé lo que es exactamente) y que se descontarán las cuotas integras del alquiler del precio acordado de venta.
Un saludo y enhorabuena por el contenido que compartes
Buenas Víctor.
En el caso de la venta de una vivienda, de la cual al precio de venta se le ha descontado parte de lo pagado en los 5 años anteriores por haberse realizado un contrato de alquiler con opción a compra, ¿qué importe se imputa como valor de transmisión? ¿y cómo se refleja esa circunstancias y esos ingresos realizados en las mensualidades del alquiler?.
Muchas gracias por adelantado y felicidades por este blog tan instructivo que realizas.